【核心提示】今年的房地產“去庫存”演變成了“民怨沸騰”的房價暴漲，加劇了房地產市場的“泡沫化”。就在兩年前，《比較》第75輯曾發表了劉遵義教授的文章，討論刺破房地產泡沫是否會危及經濟。此文放在兩年后的當下，更具現實意義。劉遵義在文章中指出，當前房地產市場明顯供過于求，但價格依然居高不下，是因為房地產商和地方政府等既得利益者，以刺破房價將危及經濟為由，阻礙房價下調。針對這一論點，劉遵義分析了刺破房地產泡沫對宏觀經濟的影響，他認為刺破房價泡沫對雖然對就業、GDP和金融體系會有負面影響，但這些影響都在可控范圍之內。同時，針對刺破房價泡沫對自住房房主的財富影響，他提出了抵押貸款再融資的建議，并用案例進行了詳細的數字說明。這也體現了他長期以來作為政策建議者對細節和政策可行性的特別關注。

1 引言

越來越多的證據表明，中國幾乎所有大小城市的住宅都存在顯著的超額供給。住宅的實際用電量數據表明，在很多城市，已出售（非開發商所有）但未入住的住宅占住宅總量的比率至少達25%。如果再加上開發商持有的未出售（因而未入住）住宅，一些城市的空置率甚至高達40%。顯然，在一些城市很多年內不應再新建住宅，當然住宅也不應保持在當前的價格水平上，這是大多數本城居民無力承擔的。繼續建造居民無力承擔而攻擊大量過剩的住宅完全是對社會資源的浪費。

面對如此龐大的超額供給，中國的房價為什么沒有下降，或者說沒有較快下降呢？為什么市場沒有像十八屆三中全會決議中提倡的那樣發揮決定性作用呢？這說明有很多不同的強大利益集團支持房地產價格保持在目前的水平上，但支持的原因各不相同，下面將會討論。然而是否每個原因都與中國社會整體的最大利益相一致，這是值得商榷的。

2 反對刺破房地產泡沫的理由

盡管幾乎所有人都意識到當前的房價水平不可持續，那么，是什么原因使房地產泡沫保留至今呢？首先，地方政府最重要的財政收入來源就是他們所控制的土地，因此，他們想讓土地價格處于高位并不斷上漲。地方土地價格要保持高位并不斷上漲，當地的房地產價格就必須保持高位并不斷上漲，這轉而依賴于當地保持高位并不斷上漲的對住宅的需求。這也是為什么引入小額房產稅會受到地方政府大力阻撓的原因，盡管長期來看他們可能是該稅種的受益者。他們害怕引入房產稅在短期內會對當地房地產（特別是住宅）的需求造成負面影響。地方政府通過想方設法抬高房地產價格，包括保持可用于新開發的地塊的高價，或限制向市場提供土地，或勸阻開發商降價，更重要的是，通過利用政府在當地銀行系統的影響力確保銀行繼續向房地產開發商提供貸款。現在刺破房地產泡沫就會剝奪地方政府最重要的收入來源，那些在地方政府心目中最有可能帶動當地GDP和就業的經濟活動就會停滯。

其次，房地產開發商也不想讓他們的產品價格下降，這將直接影響他們的收入和利潤。只要能夠獲得貸款，即使高達20%的年利率，他們也會選擇待價而沽，而不會降價。不必用全額現款購買土地的開發商或許能夠堅持更長時間。為了不降價，房地產開發商給出了荒誕不經的理由：如果他們的新樓盤降價，那些購買舊樓盤的消費者會要求退款，或至少要求返還價差。這個理由完全站不住腳：照此邏輯，所有商品和服務以及股票和債券的價格都不能下降，因為先前的購買者會要求返還差價。如此一來，市場上就不會有任何靈活的價格下降。另外，這也提出了一個問題，當商品和服務的價格上漲時，其供給者是否有權向之前的消費者索取差價。

一個明顯的事實是，很多城市的住宅需求不可能隨時快速上升。住宅的過剩供給在很長一段時間內不會消失。因此，房地產開發商堆積越來越多的債務只會令問題的最終解決變得更加困難和痛苦，不僅對開發商，對貸款方和最終的購房者也一樣。開發商如果想在房地產周期中存活下來，眼下需要的不是更多的債務，而是更多的資本。

另一個被提出來解決住宅供給過剩的想法是加快城鎮化步伐，吸引居住在農村地區的居民遷入城鎮并入住那些空置住房。然而，除非這些新的城鎮居民有能夠產生穩定收入的職業，否則他們進城會帶來更多的問題。

現在刺破房地產泡沫可能會導致一些開發商破產，特別是小開發商，事實上，這一結果遲早會發生，因為很多城市的房地產市場存在龐大的過剩供給。此外，沒有人能期望房地產開發商返還價差。

再次，銀行和金融機構也不想看到房地產價格下降，這將會降低未償貸款的抵押房產的價值，甚至可能使之低于貸款本身。這意味著，貸款銀行可能不得不提高其貸款損失的準備金，并可能需要增加新的資本。這也意味著，借款方手上會有“負資產”，這可能會導致貸款違約進而提高不良貸款的絕對值和比例。此外，即使銀行和金融機構可以成功收回違約借款人作為抵押品的房產，并在市場上成功拍賣，他們也將遭受一筆損失，該損失相當于抵押品市場價值和未償貸款額之間的差額。如果房地產價格下跌幅度足夠大，可能會造成房地產貸款的大面積違約，那些向開發商和房主集中發放貸款的銀行和金融機構的清償力和生存能力將受到影響。因此，刺破房地產泡沫必須謹防整個金融體系的穩定性受到影響。最好的情況就是將房地產抵押貸款從貸款銀行和金融機構的資產負債表中剝離出來。

最后，現在的房主和已經向開發商預付房款的未來房主，可能會擔心房地產價格明顯下降給自己帶來“負資產”。他們的財富會減少，由于負的財富效應，這可能會導致消費降低。然而，如果一個房主只擁有自住房，這一效應基本上存在。不管自住房的價格上升還是下降，自住房房主的效用是不變的——房子還是同一所房子。自住房房主的住房消費支出的估算值變化了，但房主的凈福利保持不變。因此，自住房房主的財富效應可能很小。對出于投機目的擁有多套房子的房主，財富效應可能會大一些。然而，現在不刺破房地產泡沫任由其變大，當它不可避免地破裂時會給每個人帶來更大的經濟損失。對于中低收入的自住房房主，住房很可能是他（她）唯一最值錢的資產。這些房主在經受價格沖擊時應該接受一定程度的援助。

當下住宅房地產價格高、空置率高的情況顯然是不可持續的。試圖抬高住宅房地產價格會帶來道德風險，這會使開發商和投資者確信住宅地產是單向的、沒有風險的投機。此外，如果現在不擠出泡沫中的空氣，住宅房地產的高價至少還會持續一段時間，這會吸引房主們進行更多的新投資，致使價格泡沫越吹越大。開發商不得不為現有貸款支付極高的利率，因而背負更多的債務，他們不得不持續支付的高利率會很快侵蝕他們所持有的資產凈值。當開發商需要延期歸還貸款時，貸款銀行和金融機構就會產生越來越多的不良貸款，即使它們不再向購房者提供新的貸款。當泡沫不可避免地破裂時，一次更大的金融危機會接踵而來。越早應對住宅房地產的問題，就越容易解決它。所以，必須允許房地產價格泡沫破裂，但要以一種不過度傷害房主且不會令銀行和金融機構遭受過度破壞的可控方式。