【編者按】2017年，整個房地產行業正發生著快速的變革。“房住不炒”成為全社會共識，長效機制更是備受關注。在房地產行業大變革中，房地產市場趨勢會如何走？龍頭房企們又有哪些應對之策？

從本期起，《中國經濟周刊》推出“龍頭房企點兵”系列報道，聚焦各大房企的轉型之路。

《中國經濟周刊》首席攝影記者 肖翊| 攝

（本文刊發于《中國經濟周刊》2017年第47期）

11月29日，萬科A強勢拉升接近漲停，股價最高達到33.83元，總市值也上漲至3733.44億元，雙雙創歷史新高。

在萬科A股價強勢沖高的背后，是外界對萬科轉型的期待。其實，2012年，時任萬科總裁的郁亮就宣稱，未來萬科的目標是和中國城市同步發展，公司新的戰略定位是成為中國城市配套服務商。

這是萬科首次正式對外宣稱轉型。

2017年11月10日，郁亮首次以萬科集團董事會主席的身份參加媒體交流會。他向《中國經濟周刊》記者表示，逐步轉型為城市配套服務商的萬科，正通過多元化戰略創新驅動發展，打造各種“美好生活場景”，未來要努力成為“美好生活場景師”。

據介紹，在加快轉型為城市配套服務商的路上，萬科一直著力擺脫單一住宅地產開發商的角色定位，不斷進行多元化拓展。萬科通過建造養老公寓、商業地產、老舊小區改造和推進產城融合、建造長租公寓、介入裝修等形式，構建美好的人居生活場景；通過開展 “特色田園鄉村”建設，搭建美好的人文生活場景；通過并購重組布局物流業，建造通往美好生活場景的橋梁和通路。

郁亮說，萬科希望做一些力所能及的事情，以“人民的美好生活需要”為中心，推進全方位轉型。

多元化拓展，帶動全景業務

郁亮表示，中國的房地產行業在高速擴張期過后已經到了危急關頭，下一步萬科要在恢復住房的居住屬性、回歸房地產初心上做努力和貢獻。他說，之所以提出房地產行業屬性的回歸，不僅是中國經濟穩健成長的需要，也是房地產行業自身發展的需要。

萬科集團高級副總裁兼上海區域本部首席執行官張海告訴《中國經濟周刊》記者，萬科上海區域已經啟動“熱帶雨林”戰略，同時在上海布局包括住宅、商業、教育、養老、租賃住房、度假休閑等一系列產業的全景業務。目前，萬科上海區域的企業用戶已達到428家，商業廣場覆蓋人群超過12萬人，萬科學校在校生3300人，萬科養老公寓入住者超過1000人。

張海說，養老業務目前仍在探索，比如與社保之間的關系等，隨著中國老齡化時代的到來，未來一定有大量需求。2015年，萬科通過聯合股權投資的形式，與上海地產集團、上海中醫藥大學共同組建混合所有制公司，專注養老運營服務。目前，萬科上海區域已規劃建設5800個床位，現有1400多個床位投入使用。在教育領域，萬科旗下的“德英樂”已參與10多所幼兒園及中小學的教育教學管理。

《中國經濟周刊》記者獲悉，萬科在產城融合項目的運營上也已開始布局，并以此帶動全景業務發展。位于上海嘉定區的萬科安亭新鎮項目，規劃占地面積100平方公里，設有包括汽車貿易區、汽車研發區、汽車制造區、安亭新鎮區、賽車區、汽車教育區等功能區。與此同時，萬科在安亭社區內部配備了約15萬平方米的城市級商業配套，包括社區商業“萬科集”、社區辦公“萬創坊”、長租公寓“泊寓”等多項配套設施，以及教育、醫療、養生等在內的多種產品業態。

南京財經大學紅山學院副院長、現代服務業專家王曉慶告訴《中國經濟周刊》記者，人們對美好生活的追求不再僅僅局限于住，而是開始追求更好的教育、醫療、養老、旅游、消費等，也就是開始追求更高品質的生活，萬科的轉型也是勢在必行。

對于萬科轉型深層次的原因，江蘇徐州上一地產公司董事長許是煥對《中國經濟周刊》記者分析說，創立萬科的王石是受到“蛇口精神”感召而創業起家的，不斷探索、開拓創新一直是萬科堅持的精神，不斷創新求變、轉型發展，是萬科發展到一定階段的必然舉措。“萬科從之前的房屋建造銷售商，到城市配套服務商，再到如今的人民美好生活場景師，都是萬科基于時代要求和趨勢引領下的創造性改變。”

探索社會資本參與特色田園鄉村建設

張海介紹，在打造美好人文生活場景方面，位于浙江杭州市西北郊的良渚文化村，通過對從建筑本身到博物館、藝術中心、學校、養老公寓等方面的文化培育和建設， 在1.2萬畝的范圍內，集合了文化博物館、五星級度假村、生態森林公園、水上樂園等多元豐富的旅游休閑內容，形成了生活、文化空間的全新型態。

在萬科眼中，鄉村整治與發展鄉村經濟、復興鄉村文化并駕齊驅，都是鄉村振興重要組成部分。今年5月份，萬科參與的特色田園鄉村試點項目，落戶江蘇省興化市缸顧鄉東羅村。

張海對《中國經濟周刊》記者說，萬科尋找的是農村跟城市之間的相互融合，“從某種意義上說，是城市反哺農村。把鄉愁留住，讓農民兄弟們享受到比較好的公共服務。”

萬科給出的設計方案，圍繞著如何讓城市與農村和諧共生展開：通過農業運營、鄉村營建、鄉村旅游、鄉村服務等多種方式，讓公共服務均等化，實現城市反哺農村，縮小城鄉差距，借此帶動村民增收致富，并由此探索一條社會資本參與特色田園鄉村建設的可持續、可復制的運營模式。

《中國經濟周刊》記者獲悉，萬科在東羅村的項目中，規劃了濱水民宿區和餐飲服務區，未來將由萬科與東羅村合股經營。郁亮在調研這個項目時表示，希望以此為契機，在鄉村旅游項目的綜合開發、養老與養生等領域尋求合作機會。

普洛斯私有化后，由萬科主導運營。萬科借此一躍成為物流地產巨頭。

普洛斯江門（鶴山）物流園

參與普洛斯的私有化，成為物流地產巨頭

在大多數人的傳統認識中，萬科是一家房地產企業。不過，《中國經濟周刊》記者獲悉，今年“雙十一”的12億件快遞包裹中，有6億件是從普洛斯和萬科的物流倉庫及物流體系中發往全國各地。

普洛斯最新財報顯示，其旗下57%的資產在中國，市場份額超過第2到第10名的總和。2003年進入中國以來，普洛斯在華物流配送網絡覆蓋中國主要的空港、海港、高速公路、加工基地和消費城市，在中國持有或管理的物流地產面積約5500萬平方米，對應的資產價值約410億美元。

今年7月14日，萬科聯合厚樸投資、高瓴資本、中銀投組成財團參與普洛斯的私有化，交易總價約合784億元人民幣，其中萬科占股21.4%，由萬科主導運營。萬科借此迅速成為物流地產巨頭。

江蘇常州一位物流運營商負責人接受《中國經濟周刊》記者采訪時說，萬科與普洛斯的聯盟在全球范圍內打造出了全新的商業發展模式，通過發揮雙方在各自專業領域形成的優勢，在地產、物流、商業消費和資產管理等領域構建起了全方位服務體系，形成了圍繞客戶和城市的生態系統。

萬科集團執行副總裁、首席運營官張旭告訴《中國經濟周刊》記者：“普洛斯和我們一起打造的全球最大物流平臺，不僅是倉庫的平臺，更是未來還充滿著眾多生態鏈條可能的平臺。”

他說，中國不少物流倉庫是破舊、交通不便的“農民倉”，沒有消防設施，員工大多靠“肩扛手抬”，運輸效率非常低。萬科構建了交通運輸更便捷、防火等級更高、自動化更強的“現代倉”，并在倉庫中建立物聯網，可以在總部檢測到所有設備的運行狀態，可以在最短時間內派員維護。

張旭介紹，萬科早在2015年就正式啟動了物流項目。“隨著人們越來越追求美好生活，今天的萬科更加理解物流的含義。物流就是城市血管，是連接產業與老百姓之間的一座橋梁，讓人們的美好生活更方便，社會運轉更高效快捷。”

輕資產模式能更有效抵御地產市場波動風險

據萬科方面介紹，萬科是在河北雄安新區注冊成立的第一家房地產公司，該公司注冊資本20億元。 10月28日，萬科宣布雄安萬科建筑研究中心揭牌并投入運營，成為雄安新區首個投入運營的建筑技術研發實驗室，也是繼東莞萬科建筑研究中心后第二個此種類型的研究機構。

中國經濟體制改革研究會產委會副秘書長茆同風對《中國經濟周刊》記者說，萬科轉型發展，開啟了一種輕資產發展模式，可以降低房企的資金壓力，跟地產主業形成有效協同和創新發展。以主業為核心，進行多元化拓展，可以在更多的產業方向上進行創新，也具備了更大的施展空間。

“其實萬科的多元化拓展，均是以主業為基礎，以城市功能的演進和提升為核心，圍繞城市配套功能的完善，生發出更多的產業，以此布局和搭建出一個更大的產業鏈生態圈，這是萬科在轉型上有別于其他房企巨頭的最大特點。” 茆同風認為，在房地產市場走勢嚴重分化的當下，上述做法使得企業運轉更平衡、更健康，能夠有效抵御房地產市場波動帶來的風險。