漫畫：顏慶雄

引子：

近日，財政部、國家稅務總局聯合印發《關于個人取得有關收入適用個人所得稅應稅所得項目的公告》，明確房屋產權所有人將房屋產權無償贈與配偶等直系親屬，以及贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務者、法定繼承人等情況，不對當事雙方征收個人所得稅。如何解讀新信息？釋放哪些新內涵？本期思與辨就該問題進行討論。

■ 主持人：王玥

■ 嘉賓：張繼生（深圳市律師協會風險管理法律專業委員會委員）

阮傳勝（上海信息與法律協會理事，法學博士）

臧建文（財稅學者、財政學博士）

房產是否以贈與的方式傳承，還需要考慮取得房產以后準備怎么處置

主持人：有業內人士稱盡管房產無償贈與配偶等直系親屬免征個稅，但還是建議市民以買賣的方式過戶，因為如果未來受贈人還想再將房子賣出去，將面臨極高的稅費成本，您怎么看？

張繼生：這種說法有一定道理，但是房產到底是以無償贈與配偶等直系親屬還是買賣方式過戶，需要結合自身情況而定。如果贈與的這套房產以后不需要再次買賣，完全是自住的需要，那么就選擇贈與比較好；如果該房產以后可能還會賣出去的話，那么就選擇交易過戶比較好。贈與費用少，但是通過贈與方式取得的房屋，受贈人日后出售房屋，需以成交價乘以20%繳納個人所得稅，確實是增加了稅費成本。

阮傳勝：結合相關規定，房產是否以贈與的方式傳承，還需要考慮取得房產以后準備怎么處置。如果是打算再賣這套房屋的話，就要考慮后續個稅繳納的差異了。按照現行相關規定，接受贈與的房產再次出售時，需要繳納房款的20%作為個人所得稅。這也就意味著總價300萬的房子，再次出售時僅個人所得稅就需要繳納60萬元。如果是買賣的方式來傳承這套房產的話，假設之前是100萬元買來，而之后漲到300萬元的時候，只需要按價差的200萬元來交稅。從上面的分析可以看出，如果該套房產考慮以后可能會出售，那么最好是用買賣的方式過戶；如果房產以后不考慮出售，那么房屋無償贈與更合算。

臧建文：應具體分情況考慮：一方面，按照現行房產交易相關稅收法律規定，房產交易，通常情況下，主要涉及增值稅、個人所得稅、印花稅以及契稅等稅費。而房產無償贈與配偶等直系親屬，雖可免征個稅，但依然繳納全額契稅、印花稅等。如果選擇買賣過戶，且交易的房產符合適用5年以上、為家庭唯一生活用房的條件時，則不僅免征個稅，而且按相應面積減半或減比例征收契稅，因此，相比無償贈與，買賣過戶的稅費負擔較小。

另一方面，房產無償贈與再售賣時，盡管依然適用20%的個稅稅率，但是，稅基方面，并非按照售賣金額總值進行核定，考慮到近年來房屋價格上漲迅速以及未來預期，一般來說，無償贈與所考慮的“原捐贈人的實際購置成本”要遠小于受贈時刻采用買賣過戶所記錄的“財產原值”，因此，前者的稅基將遠大于后者，導致房產無償贈與的稅負較重。

此項修改是順應新個稅法所做的調整

主持人：此次公告涉及的征稅政策最大的變化，在于將一部分個稅征稅的項目名稱，從以往的“其他所得”改為“偶然所得”，為何要做此更改？

阮傳勝：個人所得稅法2018年修改前，原稅法中11項應納稅所得的最后一項為“國務院財政部門確定征稅的其他所得”（以下簡稱“其他所得”），根據這一條款，財政部、稅務總局陸續發文明確了十項按照“其他所得”征稅的政策。2018年個人所得稅法修改后，取消了“其他所得”項目，按照原稅法“其他所得”項目征稅的有關政策文件，需要進行相應調整。受贈人因無償受贈房屋取得的受贈收入，此前按照“其他所得”項目征稅，因此調整為按照“偶然所得”項目征稅。

臧建文：隨著市場交易形態的不斷變化，稅收制度須及時做出調整。此次公告，是依照個人所得稅法的修改而進行的適應性改變。與個人所得稅法相繼配套出臺的個人所得稅法實施條例，第六條各項個人所得稅的范圍中規定，除了依照上位法所羅列的九項收入所得，還提到了“個人取得的所得，難以界定應納稅所得項目的，由國務院稅務主管部門確定”，于是，此次由財政、稅務部門聯合出臺個稅應稅項目適用細則的公告，也便不難理解了。

張繼生：從法律的角度來看，此項修改是順應新個稅法所做的調整。2018年新個稅法修改后，取消了“其他所得”項目，按照原稅法“其他所得”項目征稅的有關政策文件，需進行相應調整。其中一部分“其他所得”項目原本應歸類列入“偶然所得”等項目；為此，財政部、稅務總局印發《公告》，對原稅法下按“其他所得”項目征稅的個人收入調整了適用的應稅所得項目。這次調整對大多數納稅人來說是利好，隨著新個人所得稅法即將實施，“其他所得”行將壽終正寢，“偶然所得”等項目必然發展壯大。

在房產無償贈與時需簽訂書面贈與協議，避免出現糾紛

主持人：房產無償贈與還需注意哪些事項？

臧建文：對于房屋贈與所涉及的當事人來說，需要注意以下幾點：

第一，明確贈與對象。涉及房屋無償贈與，作為個稅“偶然收入”中的一類，僅當受贈人為直系親屬等特定對象時，當事人才無須繳納個稅。

第二，保存贈與資料。在房屋贈與當事人符合免稅待遇的條件時，需要向稅務部門提交相關佐證材料，以便保障自身合法權利及利益。

第三，核實稅率與稅基。如符合無償贈與繳納個稅的征收條件時，適用“偶然所得”20%的稅率，按照贈與合同的房屋價值減除贈與過程中受贈人支付的稅費后的余額，作為稅基，否則如合同標的價格明顯偏低或無明確寫明時，將由稅務部門核定受贈房屋市場價格并確定應納稅所得額，這將導致納稅人處于相對被動的境地。

張繼生：房產無償贈與直系親屬，不僅需要考慮稅費成本問題，還需要考慮所帶來的法律后果。贈與到直系親屬的房產，如果遭遇家庭變故，比如離婚，房產是無法分割的；同時，如果是父母贈與給未成年子女，子女成年后即為完全民事行為能力人，具備處置自己名下房產的權利；在這種情況下，不管子女對受贈的房子是出售還是抵押，父母都無權干預。如果是夫妻間贈與配偶，是對自己房屋產權的處理行為，即將個人持有的房產變為共同持有，房產屬于夫妻共同財產。基于以上，在房產無償贈與方面，需要贈與時，結合贈與人的真實意思表示，簽訂書面贈與協議，明確贈與對象，附隨贈與條件，避免出現糾紛。

阮傳勝：免征個人所得稅的范圍限于具有特定關系的人群之間，即限于配偶、直系親屬、撫養人、贍養人之間。需要指出的是，房屋的產權轉移過程中契稅等其他稅費仍需繳納。主要包括契稅、公證費、評估費和個稅，按照上述公告，特定對象之間房產贈與過程中的“個稅”國家已發文免征，所以只剩下前三項稅費需交納，交納比例分別為房產評估值的（契稅）3%、（公證費）1%、（評估費）0.25%。