【摘要】在雙循環新發展格局下，既要防止高房價對居民消費形成“擠出效應”，又要防止寬松貨幣政策下房市的“泡沫效應”，還要防止土地成本對創新產生“抑制效應”。房地產市場發展，應發揮產業升級帶動效應，開發釋放“都市圈”效應，進一步整合城鄉建設用地，堅持“房住不炒”的發展方向，采取“1+2+2+N”發展策略，在助推雙循環的同時，贏得更大的發展空間。

【關鍵詞】雙循環 房地產市場 房住不炒 【中圖分類號】F299.2 【文獻標識碼】A

2021年是我國“十四五”規劃的開局之年，黨中央作出重大戰略部署，提出要推動形成“以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進的新發展格局”。雙循環新發展格局的提出，對房地產市場產生了重大影響。

雙循環新發展格局下房地產市場面臨的挑戰

挑戰一：防止高房價對居民消費形成“擠出效應”。暢通國內大循環，首先需要擴大內需，釋放內需潛力。而前些年不斷飆升的房價對居民消費形成“擠出效應”，居民支出占比不合理，在一定程度上導致內需乏力。近年來，中國居民消費率不升反降，居民資金大量投入房地產市場，居住消費擠占了其他消費。刺激消費，擴大內需，是打通內循環的迫切需求。如何防止高房價對居民消費繼續形成“擠出效應”，如何釋放被困在高房價中的居民消費，是內循環背景下制定房地產政策的首要之義。高房價的背后除了炒房行為，還涉及我國當前用地制度和用地結構不合理、用地供需不平衡、特大城市土地供應匱乏等深層次原因。同時，擴大內需也倒逼我們對土地制度進行深層次改革，從供需兩端同時發力，構建房地產市場調控的長效機制。

挑戰二：防止寬松貨幣政策下房市的“泡沫效應”。疫情導致經濟停擺，美聯儲宣布“開放式資產購買計劃”，采取歷史上最為寬松的貨幣政策。不限量量化寬松政策使得美元在全球泛濫，大水漫灌，進而推高各國資產價格，催生市場泡沫。為了應對疫情沖擊，我國強調穩健的貨幣政策更加“靈活適度”。在相對寬松的貨幣環境下，房地產市場出現“V”型反彈，深圳等多個城市房價出現快速上漲現象。住建部、中國人民銀行召開重點房地產企業座談會，再次釋放“房住不炒”和“穩地價、穩房價、穩預期”的調控信號，宣布形成重點房企資金監測和融資管理規則。打通內循環，需要對實體經濟進行精準滴灌，同時要通過金融管制，嚴防房地產泡沫產生金融風險。對房地產企業而言，這將導致融資壓力上升，銷售回款受限，如何去杠桿、降負債、保持現金流充裕、提高投資精準度，將是房企在新形勢下面臨的必修課。從房地產市場調控的角度來看，在打通內循環帶動國內國外雙循環的過程中，既要防止過多資金進入房市吹大泡沫，引發金融風險；又要防止房地產業虹吸實體經濟資本，實體經濟被抽血；也要防止樓市政策一刀切，對正常的市場需求造成誤傷。

挑戰三：防止土地成本對創新產生“抑制效應”。由于政治和經濟等因素，逆全球化浪潮襲來，我國很難再繼續依賴全球分工體系發展經濟，必須通過核心技術創新來構建更為可靠的產業鏈和供應鏈。在這種壓力下，需要防止土地價格飆升，導致企業運營成本提高，擠占企業研發經費，抑制企業創新能力。雙循環新發展格局下，我國將從國際代工為主的出口導向模式，轉變為內需主導帶動全球化的新型發展模式。傳統的出口導向型經濟中，我們依靠成為世界工廠、制造大國來推動經濟增長。各個地方政府爭相通過廉價的工業用地來招商引資，地方政府競爭導致的低成本土地要素成為經濟發展的重要推手。同時，畸低的工業用地價格也導致地方政府高價出讓居住用地以彌補“損失”，進而推高房價，加重居民購房負擔，抑制消費和創新。當出口導向型經濟轉變為內需主導型經濟后，我國將打造具有自主核心技術的產業鏈，傳統工業園區也會隨之發生改變。傳統工業園區是以生產制造型企業為主體，而新型工業園區將轉變為科技研發型企業為主體，園區的辦公和生活設施都會進行相應的升級改造。在新發展格局下，既要順應企業新需求、創新用地制度、降低用地成本，又要優化建設用地供給中的工業、住宅和商業用地結構，防止地價過高抑制消費和創新。

雙循環新發展格局下房地產市場將迎來哪些機遇

機遇一：暢通內循環需要房地產業發揮產業升級帶動效應。房地產業與國民經濟中絕大部分產業有關聯性，具有產業鏈長、波及面廣、對相關產業帶動作用大的產業特性。我國房地產市場政策性較強，市場化程度較低，房地產業發展速度很快，但在很長時間內總體上處于低質量、粗放式發展階段。面對雙循環新發展格局，房地產業不應該只起到短期拉動消費刺激經濟的作用，而是要從粗放式增長方式向集約化內涵式增長方式轉換，推動科技資源和科技人才在房地產業集中并優化配置，實現房地產業自身的產業升級和高質量發展，加強房地產業對智能、環保、科技等相關產業帶動作用。住房消費升級是拉動內需、打通內循環的重要環節之一。市場新需求將為房地產業帶來新機遇，推出功能優化、居住舒適、環境優美的高質量創新住宅產品，可以滿足后疫情時代人們對于美好生活的需要，引領未來生活方式，推動住房消費升級，進而拉動內需。新基建中5G、大數據、人工智能、城際高速鐵路等新科技的應用將會給房地產業帶來發展新機遇，為傳統房地產開發價值鏈提升提供新的增值空間。從智慧工地、智慧建筑、智慧安防、智慧看房、智慧營銷，到智慧停車、智慧社區、智慧家居等，發展新基建所營造的智能化環境，將為傳統房地產業注入“云動力”，房地產上下游產業也將獲得更為廣闊的市場空間。

機遇二：促進雙循環需要房地產開發釋放“都市圈”效應。創新需要生態條件，都市圈是新科技和新產業的策源地、集聚地，是承接國家戰略的區域集群空間形態。推動都市圈一體化既離不開房地產業的參與和貢獻，又需要建立城市間房地產調控協同機制，防止都市圈成為炒房新熱點，透支都市圈未來發展空間。都市圈一體化有利于我國形成國內開放大市場，吸引全球創新要素。創新科技的關鍵是創新人才，這就需要在都市圈進行房地產綜合開發，構建全球性宜居城市，營造適合高技術創新人才居住的宜居環境，助推創新性企業吸引和留住全球高端人才，推動產業鏈向高端發展。都市圈一體化還有利于改善大城市土地資源短缺等問題，為房地產市場提供結構性增量需求。通過軌道交通的連接，都市圈的外圈層可以開發新型產業地產、休閑農業地產、倉儲物流地產、文旅地產、康養地產、教育地產、大數據中心等新型房地產，充分釋放都市圈的輻射效應、集聚效應和規模效應。新興產業的集聚和升級將和房地產業的升級改造互促互動。都市圈的核心圈層可以通過都市更新，結合我國老舊小區改造政策，完善小區公共配套和基礎設施，提升都市社區養老、托育、醫療、衛生、體育等公共服務水平，為房地產及鋼鐵、建材、電梯、家裝、家電、家政乃至物聯網、人工智能等上下游產業帶來機遇。

機遇三：統一大市場需要城鄉建設用地形成整合效應。要發揮國內超大規模市場優勢，釋放內需潛力，首先要建立統一的全國大市場，打破區域間阻礙要素流動的藩籬。實施鄉村振興戰略，是盤活城鄉經濟、驅動國內大循環、打通全國統一超大規模市場的重要引擎。首先，鄉村振興可以創造巨大的投資市場。疫情之后，為補上“三農”領域突出短板，引導農村生產消費“雙升級”，農產品倉儲保鮮冷鏈物流設施建設工程、現代農業園區建設工程、農村人居環境整治工程、智慧農業和數字鄉村建設工程等領域，都會為房地產投資提供新的藍海市場。其次，鄉村振興可以重塑巨大的消費市場。鄉村振興將極大地促進農村和城市雙向消費，實現產業和消費雙升級，重塑城鄉一體的消費市場。隨著國家對農村投資的加強，農村和農業實現轉型升級，現代化鄉村將為城市提供更加高端優質的農產品和鄉村旅游產品，推動城市消費升級。農村一二三產業融合發展將促進企業和市民下鄉創新創業，催生新產業新業態，為新型地產提供開發經營空間，形成新的消費形態。農村產業園區和產業集群的涌現，可以帶動農民就業增收，反過來又會增強農民消費能力，擴大消費市場，盤活城鄉經濟。

雙循環新發展格局下房地產市場的應對策略

新發展格局下，機遇與挑戰并存。房地產市場應該堅持“房住不炒”的發展方向，順應潮流，采取“1+2+2+N”發展策略，在助推雙循環的同時，贏得更大的發展空間。

一條基本原則：堅持“房住不炒”，促進內涵發展。習近平總書記在黨的十九大報告中提出：“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”。新發展格局下，我們應該堅持這個根本原則，尋找更為精準的政策工具，優化調控政策，落實“房住不炒”。房地產業應該尋求內涵式發展，避免成為刺激經濟的短期工具。房地產企業應該去杠桿、控成本、提品質，向精細化管理要效益，不能再像賣大白菜一樣賣房子。雙循環新發展格局下，我國以前的低成本要素優勢逐漸消失，房地產業的發展也應從要素驅動向創新驅動轉變，引導房地產企業技術創新，提升房地產產品科技含量。首先，利用創新技術來降低成本，進行精細化管理，重塑房地產價值鏈。其次，利用數字技術、人工智能等高科技對房地產垂直領域進行滲透，催生房地產領域新模式、新業態，刺激新消費、助推新經濟。最后，應加快制定房地產科技統一的行業規范和國家標準，引導房地產企業進入新興市場，增添數字紅利。

兩個基本方向：引導供需平衡，促進城鄉融合。防止高房價擠占居民消費、“反噬”實體經濟，除了在需求端打擊炒房行為，抑制投機性需求之外，還應該從供給端著手，深化房地產供給側結構性改革，調整大城市土地供給，通過促進供需平衡來控制房價。促進供需平衡首先應創新用地制度，增加長三角、京津冀、粵港澳、成渝地區等都市圈和城市群的土地供應。通過人地掛鉤、抑制投機、增加供給等房地政策，防止都市圈出現地產泡沫，為我國世界級創新平臺和增長極的打造提供要素保障。品牌房企可以與產業企業及地方政府合作，開展產城運營，創新收益模式，開發全產業鏈式產業新城，打造城市和鄉村融合發展的世界級宜居宜業都市圈。此外，對建設用地供給的空間布局進行結構性調整，推動建設用地指標分配與人口流向相匹配。深化宅基地制度改革和集體經營性建設用地入市等農村土地制度改革，促進城鄉居民住房權益平等化、城鄉經營性建設用地權益平等化，構建全國統一、城鄉融合的房地產市場，為暢通國內大循環奠定要素基礎。

兩大基本保障：保障住房權利平等，保障公共服務平等。只有完善基本公共服務和住房保障，推進住房權利平等、公共服務平等，才能解決城鄉居民后顧之憂、釋放居民消費。首先，結合安居工程和扶貧政策，確保城鄉貧困戶和低收入者“住有所居”，提升低收入者的消費能力。其次，針對中等及中低收入家庭、新市民等“夾心層”制定住房扶持政策，深化創新共有產權住房試點，釋放中等收入者的消費需求。再次，加大人才公寓和租賃住房的供給，滿足高層次人才和新就業職工等群體的住房需求，提升城市競爭力。最后，推進都市更新和城市修補，對老舊住房提質改造，建立老舊小區改造長效機制，升級住房消費模式，推動基礎公共服務普及化，在改善舊城區居住條件的同時，最大限度帶動和激發居民消費潛力。

N個精細化創新：針對高新企業，降低用地成本。適應研發型企業新需求，創新工業園區用地政策，制定精細化的土地供應管理制度。探索創新總部企業總部用地供應政策，允許總部用地配建商務公寓等配套設施，規范、完善企業用地權利，破解總部企業發展瓶頸，增強總部經濟效應。充分運用宅基地三權分置、集體經營性建設用地入市等農村土地制度創新紅利，針對高科技研發型企業制定用地優惠政策，鼓勵中小微研發企業利用集體經營性建設用地修建研發辦公樓和配套員工宿舍，降低成長型科技企業的用地成本，增強企業創新活力。深化集體建設用地建設租賃住房試點，創新集體土地收益分配機制，進一步探索利用集體建設用地修建創客小鎮、科技創新園區等，為科技創新人才提供發展空間。

（作者為四川大學公共管理學院教授、博導）

責編/韓拓 美編/宋揚

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