深度調整的風險釋放不可避免

第一，市場深度調整必然伴隨風險的釋放。從高位波動運行調整到合理平穩運行，意味著增速放緩、規模縮小或價格下降，這必將導致經濟循環中斷或減弱。2021年和2022年房地產銷售金額分別為18.19萬億元和13.33萬億元。市場深度調整使2022年相比2021年房企資金缺口也是最小的風險敞口為4.86萬億元。從銷售價格上看，2022年的房價相比2021年下降2%。從結構上看，一些城市的房價若下降較多，與之相關的企業、家庭、政府將遭受更大損失。從理論上講，市場調整是市場行為，市場主體應自擔風險。如果市場調整超過合理區間，或者市場調整導致經濟循環中斷、社會信用崩塌、資產不良過度、債務違約過度，則可能帶來不必要的損失。因此，確保風險可控和風險最小化釋放，是市場調節成功的重要標志。

第二，市場局部風險釋放及外溢已受到初步管控。房企資金鏈斷裂和債務違約風險受到管控和緩釋。個別“高杠桿、高負債、高周轉”的房企，在嚴監管政策性制度約束與疫情及外部環境的沖擊下，出現資金鏈斷裂和債務違約，進而導致市場預期逆轉，住戶部門觀望帶來的市場收縮和銷售下降，金融機構出現了抽貸、斷貸，以及提前催債的應激反應，損壞了房企資產負債表。對此，央行全面實施改善優質房企資產負債表計劃，弱化金融機構的過度避險情緒，使得房企尤其是優質房企的信貸和債券融資環境得以改善。央行統計數據顯示：2022年9-12月份，房地產開發貸款新增2300億元，同比多增4200億元，2023年1月，新增超過3700億元，同比多增2200億元。2022年四季度房企境內發債1200億元，多增22%。2023年1月，發債400億元，同比增長23%。

房地產供給端局部風險的四條溢出途徑受到管控。資金鏈斷裂導致債務違約風險，包括向金融機構溢出的到期銀行貸款和到期國內外的債券債務違約，大多得到了借新還舊或者展期等處理，兌付違約的項目在減少。向上下游企業溢出的到期商業票據和工程墊付資金違約，部分得到了消化或者逾期處理。停工爛尾導致的交付違約風險得到進一步遏制。針對一些房地產項目停工導致交付違約進而停貸違約，央行推出了3500億元保交樓專項借款，設立了2000億元保交樓貸款支持。回款下降和停工爛尾帶來薪酬違約風險，是地方政府管控的重點領域。企業出險帶來資產貶值風險，不僅給產權所有者或者股權投資者帶來風險，而且作為貶值的抵押品，也給金融機構等債務主體帶來償付風險。對此，通過建立完善的相關薪酬制度、成立專業的薪酬管理機構等控制薪酬違約風險的發生。

第三，當前市場仍處在風險消化與風險外溢的十字路口。盡管目前的風險主要是房地產局部風險，如果處置及時得當，局部風險將化解或緩釋，否則也有可能觸發更大的甚至是系統性的風險。一是房地產整體風險。如果房企局部風險繼續傳導，通過過度反應的預期和行為等因素的傳導，需求下降、價格下降、資產縮水，最終可能導致市場恐慌、資產拋售和斷供斷貸。目前已出現了法拍房急劇增加和二手房銷售量擴大的苗頭。二是金融風險。在以間接融資為主的金融體系下，房企對金融機構的融資、各類非金融機構對房企的融資、對上下游企業的欠款，金融機構對住戶部門和政府部門的貸款，其債務違約的風險最終都要傳遞給銀行等金融機構。三是財政風險。一方面，目前以土地等作抵押的地方債務規模較大，土地價格下降也將影響地方政府的資產負債表。另一方面，房地產稅費和土地出讓收入的大幅下降與財政補貼、政府接管導致的財政支出增加，使得一些地方政府的財政風險也相應攀升。四是經濟風險。房地產的關聯產業多，房企風險如果得不到控制和緩釋，可能會通過關聯產業蔓延并影響到整個經濟體系的正常運行。

在市場深度調整的過程中，除了市場風險自我加強外，預期弱化固化、外部突發事件都可能導致顯在風險擴大和潛在風險變現。處于風險釋放過程中的預期不僅存在弱化、強化和固化的慣性，而且更加敏感，市場主體行為對負面信息的應激反應更加過度。對此，需要積極應對新情況新挑戰，引導房地產市場良性循環和健康發展。

提前預判和密切關注外部環境、市場環境、市場主體、政策效應的變化以及相互影響，通過“接化轉”完成對市場的合理調整

當前房地產市場調整及其風險釋放，沖擊在環境端，問題在供給端，核心在金融端，出路在需求端，主動改變是在政府端。一方面，市場擁有潛力和政府擁有優勢。未來每年仍能保持10億-12億平方米的需求增長。各級政府擁有較大的化解風險的主動性和能力，央企、國企、國有商業銀行也有著較大的通過市場化運作化解風險的能力。另一方面，外部環境的不確定與市場主體的敏感性在增加。因此，需要提前預判和密切關注外部環境、市場環境、市場主體、政策效應的變化以及相互影響。充分發揮市場作用力和政府影響力，爭取以最小代價，通過“接化轉”，完成對市場的合理調整，實現模式的華美轉型和風險的有序釋放，讓房地產真正走上平穩健康和良性循環的發展道路。

接住：政府與市場攜手防止深度調整超過合理區間。

房地產市場調整有一個合理幅度和區間，超出合理的調整區間可能會陷入失控狀態，不僅威脅房地產市場的安全和發展，也威脅宏觀經濟的發展與安全。為此，需要防范和減緩外部不確定沖擊，促進宏觀經濟恢復增長，擴大就業、增加收入，扭轉住戶部門的預期。放寬購房條件，取消不合理的行政限制。降低購房成本，合理調整住房抵押貸款利率和房地產交易稅率，釋放住戶部門剛性和改善性需求潛力。完善行政逆向調控機制，基于市場下行速度和幅度啟動不同等級的臨時性反向措施和工具。發揮一、二線城市風向標作用，調整一、二線城市的行政限制政策，釋放一、二線城市的需求潛力，加快一、二線城市的市場溫和回暖，帶動全國市場彈跳式軟著陸在合理區間。

化解：針對風險形成和外溢機制處置防控風險。

房地產風險處置和消化是個復雜的長期過程，要做好長期準備，同時分清輕重緩急，堅持市場化和法治化原則，充分發揮市場在資產盤活、債務重組、風險緩釋和損失分攤方面的作用。同時，也要發揮政府的市場參與和政策引導作用，建立由政府統籌、社會參與的專門處置和化解的協同組織，發展和利用專業機構進行市場化運作。

積極化解存量風險。由于房企風險的形成機制是個別房企資金鏈斷裂導致市場主體收縮，引起市場反應，帶來更多房企資金緊張及運行中斷，從而導致房企資產不良及價格下跌，引發債務違約。因此，化解風險應堅持“修復資金鏈條，盤活存量資產，恢復資產價格，債務清償，分攤經濟損失”的基本思路。增加信用支持，修復資金鏈斷裂導致債務違約風險。確保金融機構、住戶部門回歸到資金供給和住房需求的常態，實現房企恢復資金循環，保障房企債務償還和債務循環；保證交樓，化解停工爛尾導致交付違約風險。關鍵是要加快解決“三箭”的一些梗阻，使黨中央出臺的專項措施落到實處；重組企業，化解企業出險帶來的薪酬違約風險；盤活資產，化解企業出險帶來的資產貶值風險。通過增加信用和兼并重組，恢復企業運營，盤活存量資產，恢復資產價值，縮小不良債務，減少經濟損失。

主動防范潛在風險。除了加快房企存量風險的化解和處置，還應堅持“穩定外部環境，促進經濟增長，擴大政府資產負債表，增強房企信用，穩定主體預期，增加住戶部門需求”的基本思路，消除房地產需求端以及金融、財政等方面的風險隱患。

轉型：依靠市場倒逼力量推動新制度平穩構建。

當前市場深度調整確實給新舊模式切換帶來一定挑戰，但也存在能夠促進穩定市場的新模式建設選項，應利用市場倒逼和通過政府推動，加快率先轉型。

一是加快實施“青新市民安居工程”，完善住房供需體系中的住房保障體系。制定優惠政策，激勵國有企業或優質民營企業收購出險企業的部分項目用于保障性租賃住房、共有產權房或安居工程產權房。二是利用市場調整倒逼房企轉變模式，市場和政府攜手建立現房銷售制度。在嚴峻的市場環境下，追求風險最小化的“三高”房企將主動降杠桿、降負債，可通過支持企業的市場化并購重組和房企債轉股等方式進一步降低企業杠桿率。在買方市場環境下，住戶部門更愿意購買現房，應加快在一些地區試點現房銷售制度，及時指導制定現房銷售的相關制度規則。三是建立房地產紓困基金，引導住房融資模式轉向“股權融資，基金主導”。完善住房公積金制度和模式。在房地產REITs（不動產投資信托基金）多年探索以及基礎設施REITs試點的經驗基礎上，加快發行保障性和商業性的租賃住房投資信托基金。加快建立住房紓困基金，定向用于出險或困難房企及項目的股權投資，以便“保交樓”。積極探索政府建立、社會參與的房地產引導基金，參與戰略并購和資產重組，化解房地產風險。另外，有條件的地區還應進一步建立健全常住地提供基本公共服務制度，完善住房承租者保護制度，完善土地供應制度，探索“人地錢房”掛鉤機制。

（作者為中國社會科學院財經戰略研究院研究員）

責編/賈娜 美編/宋揚

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