【摘要】2024年下半年以來，為有效刺激市場需求、穩(wěn)定房價(jià)進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，中央和地方政府密集出臺了一系列寬松政策，引發(fā)行業(yè)反響，同時(shí)也受到社會高度關(guān)注。在“防風(fēng)險(xiǎn)、去庫存、完善房地產(chǎn)發(fā)展新模式”的政策主基調(diào)下，各地積極推進(jìn)因城施策，通過優(yōu)化限購政策、調(diào)整首付比例和利率等措施提振市場。在放開限購后，市場活躍度得到顯著提升，各方市場預(yù)期進(jìn)一步改善，市場成交企穩(wěn)。未來，房地產(chǎn)市場從增量向存量轉(zhuǎn)型將成為主流發(fā)展模式，居住品質(zhì)提升將成為市場新動(dòng)能，多層次住房保障體系會不斷完善，區(qū)域市場分化發(fā)展會更加明顯。在此基礎(chǔ)上，市場將筑底企穩(wěn)，行業(yè)也將由粗放式發(fā)展轉(zhuǎn)向更加理性和健康的發(fā)展軌道。

【關(guān)鍵詞】政策優(yōu)化 市場環(huán)境 房地產(chǎn)市場 房地產(chǎn)發(fā)展新模式 【中圖分類號】F299.2 【文獻(xiàn)標(biāo)識碼】A

房地產(chǎn)承載著居民安居樂業(yè)的美好愿景，是國家經(jīng)濟(jì)增長和社會穩(wěn)定發(fā)展不可或缺的重要驅(qū)動(dòng)力。隨著我國經(jīng)濟(jì)由高速增長階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，與宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境緊密相連的房地產(chǎn)市場也正在經(jīng)歷經(jīng)濟(jì)社會供需關(guān)系的動(dòng)態(tài)調(diào)整，并在政策調(diào)控與市場機(jī)制的共同作用下復(fù)雜演化。當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場正處于深度調(diào)整階段，市場轉(zhuǎn)型升級成為必然趨勢。

我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展特征及總體態(tài)勢

國家政策層面：以“防風(fēng)險(xiǎn)、去庫存、完善房地產(chǎn)發(fā)展新模式”為政策主基調(diào)。“十四五”期間，國家以靈活性和針對性為主要政策思路，針對房地產(chǎn)市場出臺了一系列調(diào)控政策，政策調(diào)控主基調(diào)經(jīng)歷了從宏觀緊縮到局部放寬，再到全面寬松及持續(xù)優(yōu)化的發(fā)展過程，從“房住不炒、穩(wěn)地價(jià)、促剛需”逐漸轉(zhuǎn)向“防風(fēng)險(xiǎn)、去庫存、完善房地產(chǎn)發(fā)展新模式”。中共中央政治局會議多次強(qiáng)調(diào)要調(diào)整住房限購政策、下調(diào)存量房貸利率等，深度回應(yīng)群眾關(guān)切，推動(dòng)市場止跌回穩(wěn)；2024年《政府工作報(bào)告》明確了穩(wěn)市場、防風(fēng)險(xiǎn)和促轉(zhuǎn)型的總體方向，為房地產(chǎn)市場的后續(xù)調(diào)控提供了總體框架。2024年9月26日召開的中共中央政治局會議首次提出“促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，12月9日召開的中共中央政治局會議進(jìn)一步明確要“穩(wěn)住樓市股市”，緊隨其后的中央經(jīng)濟(jì)工作會議重申“穩(wěn)住樓市股市”并強(qiáng)調(diào)“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，體現(xiàn)了中央對促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的堅(jiān)定態(tài)度和堅(jiān)強(qiáng)決心，傳遞出積極務(wù)實(shí)的穩(wěn)經(jīng)濟(jì)信號，指明了扭轉(zhuǎn)行業(yè)基本面的政策議程，以有效提振市場信心。

政策層面愈發(fā)關(guān)注房地產(chǎn)市場的存量與增量問題。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年1—10月份，新建商品房銷售面積77930萬平方米，同比下降15.8%，降幅比1至9月收窄1.3個(gè)百分點(diǎn)；新建商品房銷售額76855億元，下降20.9%，降幅比1至9月收窄1.8個(gè)百分點(diǎn)。①然而國內(nèi)市場面臨新建房與存量房雙重過剩的壓力，需有效消化存量，合理控制增量。2024年4月30日召開的中共中央政治局會議提出：“要結(jié)合房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化、人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。”自然資源部發(fā)文，提出要“合理控制新增商品住宅用地供應(yīng)”“繼續(xù)大力支持保障性住房用地的供應(yīng)”。②

當(dāng)前，隨著土地供應(yīng)量顯著減量，市場正步入自然去庫存階段，但房地產(chǎn)銷售仍持續(xù)承壓，亟需加大政策支持力度。2024年5月17日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局等部門出臺一系列支持房地產(chǎn)的舉措（以下簡稱“5·17樓市新政”），其中包括“國企收儲”的去庫存方案。6月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部召開視頻會議，牽頭縣級以上城市收購存量房用作保障性住房，進(jìn)一步盤活存量資源、加大保障性住房供給，會議強(qiáng)調(diào)“要堅(jiān)持用好金融支持政策，實(shí)現(xiàn)資金可平衡、項(xiàng)目可持續(xù)③”，重點(diǎn)增加保障性房源供應(yīng)，穩(wěn)定市場預(yù)期，進(jìn)一步解決庫存積壓問題。多地發(fā)布征集收儲房源的公告，但是受收購價(jià)格、收購成本等因素制約，相關(guān)政策尚處于探索階段。庫存去化周期是動(dòng)態(tài)的，既受庫存規(guī)模影響，也受市場銷售效率影響。然而僅依靠市場力量去庫存的節(jié)奏較為緩慢，仍需支持政策發(fā)力。

“5·17樓市新政”對存量房貸利率與首付比例進(jìn)行了調(diào)整，再次下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率，同時(shí)取消房貸利率下限。在國民收入水平總體穩(wěn)定、市場流動(dòng)性充裕且資金的實(shí)際價(jià)格下行階段，降低首付比例不僅放寬了購房條件，也提高了杠桿率，有利于進(jìn)一步釋放市場交易活力。同時(shí)，取消利率下限對購房者構(gòu)成重大利好，并有助于改善房企信貸環(huán)境與現(xiàn)金流，緩解融資壓力。自“5·17樓市新政”實(shí)施后，房地產(chǎn)開發(fā)投資、新房銷售等指標(biāo)降幅收窄，核心城市市場活躍度提升，樓市明顯回暖。然而中長期制約因素仍然存在，政策效應(yīng)的持續(xù)性仍有待加強(qiáng)。9月24日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)管總局、中國證監(jiān)會等部門聯(lián)合出臺降準(zhǔn)、降息、激活存量等一系列超預(yù)期的綜合性金融政策，進(jìn)一步增強(qiáng)了市場流動(dòng)性，降低了融資成本，有利于保障宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)。2024年12月11日至12日舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出：“要實(shí)施適度寬松的貨幣政策。發(fā)揮好貨幣政策工具總量和結(jié)構(gòu)雙重功能，適時(shí)降準(zhǔn)降息。”在有效信貸需求不足、市場預(yù)期偏弱的階段，降準(zhǔn)信號能夠有效激發(fā)信貸需求、提振市場信心。同時(shí)，政策性降息幅度有望進(jìn)一步加大，有利于促成企業(yè)融資成本和居民房貸成本進(jìn)一步下行，這對房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)將起到至關(guān)重要的作用。

地方政策層面：因城施策，深化政策環(huán)境的調(diào)控措施。遵循中央政策要求和導(dǎo)向，地方政府靈活實(shí)施因城施策，不斷優(yōu)化政策調(diào)控措施。在限購方面，全國基本邁入不限購時(shí)代，成都、西安、杭州等城市全面取消了限購，并放寬了落戶條件。北京、上海、深圳等一線城市雖仍有部分限制性政策，但整體調(diào)控力度已顯著放寬。此外，各地政策調(diào)整還聚焦于特定群體的針對性政策優(yōu)化，2024年內(nèi)廈門、南京、佛山等多個(gè)城市通過購房與落戶政策掛鉤，以吸引人口流入，驅(qū)動(dòng)房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。在限貸方面，重慶、成都、長沙等多個(gè)城市將商業(yè)貸款認(rèn)定的房屋范圍縮小至購房所在區(qū)縣。在公積金政策方面，根據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，2024年以來超過380個(gè)城市陸續(xù)優(yōu)化公積金政策，優(yōu)化方向主要為降低首套、二套公積金貸款首付比例，提高公積金貸款最高額度，優(yōu)化公積金貸款住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等。④9月末以來，多地政策支持力度不斷加大，一手房簽約量和二手房的交易量持續(xù)上升。房地產(chǎn)市場的拐點(diǎn)取決于政策力度、落地節(jié)奏以及居民就業(yè)、收入和預(yù)期等因素，而影響居民購房能力和意愿的收入、就業(yè)等中長期因素的轉(zhuǎn)變需要時(shí)間，結(jié)合我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程和宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境承壓等多重因素的影響，本次房地產(chǎn)市場調(diào)整不可能一蹴而就，將是一個(gè)緩慢和漸進(jìn)的過程。總體來看，我國資產(chǎn)市場已步入新階段，價(jià)格上行預(yù)期不再，房地產(chǎn)投資屬性顯著減弱，政策調(diào)整背景下的住房消費(fèi)將主要基于居住需求而展開。后續(xù)政策如能加大力度并迅速執(zhí)行，將有效促進(jìn)市場止跌回穩(wěn)。

市場需求層面：需求多樣化，剛需與改善性需求并存。我國房地產(chǎn)市場剛需與改善性需求并存，消費(fèi)者群體的住房需求呈現(xiàn)出多樣化的特征。黨的二十屆三中全會通過的《中共中央關(guān)于進(jìn)一步全面深化改革、推進(jìn)中國式現(xiàn)代化的決定》提出要“健全推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化體制機(jī)制”。⑤2024年7月31日，國務(wù)院印發(fā)《深入實(shí)施以人為本的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略五年行動(dòng)計(jì)劃》，則標(biāo)志著新一輪城市化進(jìn)程的啟動(dòng)。中國城市建設(shè)正邁入“留改拆”的存量更新時(shí)期，從以往的大規(guī)模增量建設(shè)，加快步入存量優(yōu)化升級與增量結(jié)構(gòu)合理化調(diào)整并進(jìn)的轉(zhuǎn)型階段。城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速和人口遷移持續(xù)激發(fā)購房剛需，城中村改造和保障性住房建設(shè)等項(xiàng)目的推進(jìn)則有效改善了市場供給結(jié)構(gòu)。作為城鎮(zhèn)化新階段的重要任務(wù)，城市更新加快了房地產(chǎn)庫存的消化，改善了人居環(huán)境，推動(dòng)了中高端住宅市場發(fā)展。

投資者更加謹(jǐn)慎，市場復(fù)蘇進(jìn)程較為平緩。在市場復(fù)蘇的過程中，投資者表現(xiàn)得更加謹(jǐn)慎，市場復(fù)蘇的進(jìn)程相對平緩。國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2024年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速呈現(xiàn)下滑的趨勢，1—10月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資86309億元，同比下降10.3%；其中，住宅投資65644億元，同比下降10.4%。⑥無論是總體投資還是住宅投資，房地產(chǎn)開發(fā)商在投資方面都更加謹(jǐn)慎。此外，市場供應(yīng)緊縮、需求較為疲軟，施工面積和新開工面積有所減少。2024年1—10月份，房屋施工面積同比下降12.4%，其中住宅施工面積下降12.9%。新房供應(yīng)量減少、新開工面積下降預(yù)示著開發(fā)商在拿地、開發(fā)等方面的積極性正在降低，市場供應(yīng)緊縮的趨勢愈發(fā)明顯。1—10月份，房屋竣工面積41995萬平方米，同比下降23.9%。其中，住宅竣工面積30702萬平方米，同比下降23.4%。與此同時(shí)，新建商品房銷售面積和銷售額也呈現(xiàn)出雙降的趨勢。進(jìn)入10月份以來，商品房銷售面積實(shí)現(xiàn)增長，銷售額的同比降幅也明顯收窄。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，10月份全國新建商品房交易網(wǎng)簽量同比增長0.9%，新建商品房和二手房成交總量同比增長3.9%，表明購房者對于市場的信心雖未完全恢復(fù)，但已開始明顯好轉(zhuǎn)，政策的持續(xù)優(yōu)化和市場的逐步調(diào)整為房地產(chǎn)市場的止跌回穩(wěn)提供了有效支撐。

新舊房和不同能級城市的房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況呈現(xiàn)分化趨勢。從房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況來看，一、二手房市場和不同等級城市的房地產(chǎn)市場分化明顯，人口結(jié)構(gòu)變遷也為房地產(chǎn)市場帶來了新的轉(zhuǎn)型機(jī)遇。2024年以來，各地加速去庫存，二手房市場普遍采取“以價(jià)換量”策略，“5·17樓市新政”雖短暫提升了市場活躍度，但三季度后政策效應(yīng)有所減弱，降息雖緩解租售比失衡，但短期內(nèi)房價(jià)下行壓力依舊，市場調(diào)整壓力顯著。據(jù)中國社會科學(xué)院“住房大數(shù)據(jù)動(dòng)態(tài)監(jiān)測”課題組、緯房研究院對二手房掛牌價(jià)的大數(shù)據(jù)監(jiān)測分析，截至2024年9月30日，24個(gè)核心城市綜合房價(jià)與2023年1月底相比下降了16.8%。分城市等級看，三線城市降幅最大，二線和四線城市次之，一線城市降幅相對較小。截至2024年9月底，三線城市二手房價(jià)相較于2023年1月底下降了19.8%。二線和四線城市分別下降了17.9%和18.4%，一線城市下降了13.1%。從二手房市場的交易情況來看，上海、深圳、杭州等一線城市在政策優(yōu)化下，二手房市場有所回溫。但一線城市供需矛盾依舊突出，價(jià)格維持高位，高品質(zhì)二手房成為市場熱點(diǎn)，老舊低質(zhì)房源則面臨銷售挑戰(zhàn)。二線城市二手房市場態(tài)勢復(fù)雜，部分城市受一線城市溢出效應(yīng)影響回暖，而部分城市則因經(jīng)濟(jì)、人口因素承壓。三、四線城市二手房市場雖受經(jīng)濟(jì)、人口限制，但在旅游、特色產(chǎn)業(yè)的推動(dòng)下，市場仍具活力，迎來新發(fā)展契機(jī)。此外，新房市場活躍度整體偏弱。隨著二手房價(jià)格下跌，其對新房市場的替代效應(yīng)增強(qiáng)，分流了新房需求，新房市場整體景氣程度略有下降。根據(jù)安居客研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)，2024年9月，重點(diǎn)65城新開盤項(xiàng)目數(shù)量較上月增長了28%，但與此同時(shí)，線上找房的熱度卻下降了9.6%。從供應(yīng)端來看，開發(fā)商推出新樓盤的積極性有所提高；而在需求端，潛在購房者的需求則呈現(xiàn)減弱趨勢。新開工面積、施工面積及竣工面積數(shù)據(jù)也持續(xù)下滑，土地市場持續(xù)縮量，據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2024年上半年，300城住宅用地供求規(guī)模同比下降超過30%以上，地方財(cái)政負(fù)擔(dān)增大。⑦

人口結(jié)構(gòu)變遷背景下的房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型與養(yǎng)老地產(chǎn)新機(jī)遇。中國人口老齡化進(jìn)程加速，養(yǎng)老地產(chǎn)成為房地產(chǎn)行業(yè)中的重要趨勢。房屋的適老化改造不再僅僅是一種理念倡導(dǎo)，而是已經(jīng)成為滿足老年人居住需求、提升生活質(zhì)量的現(xiàn)實(shí)需求，需要根據(jù)老年群體身體機(jī)能的變化和生活方式的調(diào)整來進(jìn)一步提升居住環(huán)境的安全性和便利性。與此同時(shí)，社區(qū)和居家養(yǎng)老服務(wù)的發(fā)展顯得尤為迫切。在人口老齡化趨勢日益顯著的同時(shí)，年輕一代的住房觀念也在悄然發(fā)生轉(zhuǎn)變，“租購?fù)瑱?quán)”的理念更加符合個(gè)人發(fā)展需求和生活利益。“租購?fù)瑱?quán)”政策不僅使租賃市場獲得了巨大發(fā)展機(jī)遇，也為房地產(chǎn)市場注入了新的活力，傳統(tǒng)的“以房養(yǎng)老”模式開始面臨前所未有的挑戰(zhàn)。一方面，老年人口的養(yǎng)老需求激增，而現(xiàn)有的住房條件和服務(wù)體系難以滿足這一需求；另一方面，年輕一代住房觀念的轉(zhuǎn)變也使得房地產(chǎn)市場不得不進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整和創(chuàng)新。

房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整作為經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的信號，預(yù)示著財(cái)富分配格局的演進(jìn)，也將為服務(wù)業(yè)發(fā)展拓寬空間。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年我國人均服務(wù)消費(fèi)支出超過1.2萬元，占居民人均消費(fèi)支出的45.2%，服務(wù)消費(fèi)潛力巨大，特別是以數(shù)字化、融合化、綠色化為特征的新型消費(fèi)蓬勃發(fā)展。依托互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能等技術(shù)的強(qiáng)大賦能，直播互動(dòng)、線上購房、VR看房等房地產(chǎn)交易新模式改變著房地產(chǎn)交易服務(wù)業(yè)態(tài)。同時(shí)，越來越多的消費(fèi)和服務(wù)新場景正在與人居場景、住房場景相疊加，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)和價(jià)值體系呈現(xiàn)出空前拓展的積極態(tài)勢。在多重因素的促動(dòng)下，房地產(chǎn)市場將加快回歸其居住本位，向著更加健康、可持續(xù)的方向發(fā)展。

優(yōu)化政策對房地產(chǎn)供需兩端的影響

放開限購后，房地產(chǎn)市場活躍度顯著提升，尤其是二手房市場表現(xiàn)亮眼。多數(shù)放開限購的城市二手房掛牌量明顯上升，二手房成交面積和成交額同比增長。此外，隨著優(yōu)化政策的出臺，一系列的配套政策相繼頒布，樓市出現(xiàn)回暖跡象。各方市場預(yù)期進(jìn)一步改善，市場成交企穩(wěn)，有利于更好發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用。

購房門檻降低，更多潛在購房需求進(jìn)入市場。優(yōu)化限購政策直接降低了消費(fèi)者的購房門檻，更多的潛在購房需求將進(jìn)入市場。例如，2024年9月29日，對非本地戶籍居民家庭以及單身人士購買外環(huán)外住房的，上海將購房所需繳納社保年限由之前的3年降至1年（非臨港片區(qū)）。在上海實(shí)行優(yōu)化政策后，上海外環(huán)外市場活躍度將進(jìn)一步提升。此外，多個(gè)放開限購的地區(qū)，看房量、到訪量大幅提升。據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部統(tǒng)計(jì)，國慶節(jié)假期以來，參加促銷的多數(shù)房地產(chǎn)項(xiàng)目到訪量同比增長50%以上。9月30日，北京放松住房限購后，國慶前三天新房帶看量較去年同期增加92.5%、認(rèn)購量提高2倍，二手房帶看量較去年同期增加104.1%。此外，國慶期間廣州部分樓盤日到訪量超過150批，較平時(shí)增加200%。據(jù)中國指數(shù)研究院（四川）初步統(tǒng)計(jì)，四川省抽樣調(diào)查項(xiàng)目到訪量較節(jié)前平均增加70%，成交轉(zhuǎn)化率較節(jié)前平均增加140%。

購房信心提升，消費(fèi)者多樣化需求得到滿足。一是投資性購房需求的可能性增加。在實(shí)行優(yōu)化限購政策后，二手房市場在短期內(nèi)的活躍度得到明顯提升，可能導(dǎo)致投資性購房需求增加。在目前優(yōu)化限購政策下，房價(jià)正逐漸止跌回穩(wěn)，但是從長期來看優(yōu)化限購政策可能導(dǎo)致房價(jià)上漲，且隨著市場信心的提升，不排除投資性購房需求增加的可能。二是剛性需求和改善性需求進(jìn)一步釋放。比如自北京放松限購以來，剛性需求購房者和改善性需求購房者的購房需求明顯增加，助推樓市升溫。

優(yōu)化限購政策加速人口流動(dòng)，外來購房需求和保障性住房需求增加。優(yōu)化限購政策的持續(xù)推進(jìn)和購房補(bǔ)貼、優(yōu)惠貸款等一系列措施的跟進(jìn)，進(jìn)一步激發(fā)了購房需求，同時(shí)也將加速人口流動(dòng)，進(jìn)一步提升地方的人才吸引力和城市競爭力。例如，對于非京籍符合北京市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展需要的高層次和急需緊缺人才只需繳納一年社保便可購置一套住房的政策，將進(jìn)一步推動(dòng)人才入京發(fā)展。北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委數(shù)據(jù)顯示，10月上半月，北京全市購房資格審核申請2.4萬筆，同比增長91%。其中，非京籍0.97萬筆，占比超過40%，同比提高16個(gè)百分點(diǎn)。此外，隨著人口進(jìn)一步流動(dòng)，保障性住房需求也將在一定程度上得到提升。重慶市保障性租賃住房主要面向新市民、青年人，重點(diǎn)保障從事基本公共服務(wù)的人員。截至2024年10月24日，重慶累計(jì)籌集28.9萬套（間）保障性租賃住房，共投用17.7萬套（間），解決了37.5萬新市民、青年人等群體的住房困難問題。

提振房地產(chǎn)供應(yīng)方信心，推動(dòng)產(chǎn)品多樣化。當(dāng)前，房地產(chǎn)市場融資規(guī)模有所增長，供應(yīng)方市場信心有所提升。據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，2024年9月房地產(chǎn)融資規(guī)模同比小幅增長，其中，企業(yè)債券融資總額為428.3億元，同比增長8.0%，上年低基數(shù)影響下同比轉(zhuǎn)正，環(huán)比下降22%；行業(yè)債券融資平均利率為3.06%，同比下降0.62個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比增加0.53個(gè)百分點(diǎn)。克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，2024年9月，65家典型房企的融資總量為458億元，環(huán)比增加17.6%，同比增加25.4%。此外，隨著市場需求的進(jìn)一步調(diào)整和改善性住房需求增長，房地產(chǎn)開發(fā)商將逐步推出多樣化的住房產(chǎn)品。

需求攀升推動(dòng)房地產(chǎn)存量消化和增量優(yōu)化。優(yōu)化后的限購政策導(dǎo)致新房和二手房市場交易活躍度在短期內(nèi)明顯上升，對促進(jìn)房地產(chǎn)市場“去庫存化”有著積極作用。在二、三、四線城市逐步放開或放松限購措施的情況下，10月末全國商品房待售面積達(dá)到73057萬平方米，同比增長12.7%，其中住宅待售面積增長19.6%。相較于9月末的同比增幅下降了0.7%和1.2%，房地產(chǎn)存量增長率進(jìn)一步收窄。隨著“以舊換新”“優(yōu)化限貸、限售”等政策的跟進(jìn)，“房貸利率下降”“首付比例下調(diào)”等措施將促進(jìn)購房需求進(jìn)一步釋放，從需求側(cè)減少存量的可能性將加大。此外，購房需求的拓寬也將進(jìn)一步推動(dòng)住房供應(yīng)增加，尤其是改善性需求的釋放將加速舊房改造市場升級和城市更新的發(fā)展。

推動(dòng)土地政策改善，平衡住房與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。優(yōu)化限購政策打響了提振房地產(chǎn)市場信心的“第一槍”。面對購房需求的增長，不少城市出臺了土地供應(yīng)優(yōu)化政策，以鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)商積極參與土地競拍和開發(fā)。有的城市取消了土拍地價(jià)上限。例如，2024年，上海于8月15日升級土地出讓交易規(guī)則，對市場熱度較高地塊采取了“雙高雙競”的策略；8月28日，深圳寶安區(qū)推出地塊未設(shè)地價(jià)上限。有的城市則是調(diào)整容積率計(jì)算方式，以提高實(shí)際得房率。例如，合肥于7月2日放寬了陽臺、露臺的計(jì)容規(guī)則；7月29日，昆明采取降容積率、降公攤等策略，同時(shí)鼓勵(lì)第四代住宅建設(shè)。另外，有的城市也通過閑置土地回收的方式幫助房企改善土儲結(jié)構(gòu)。2024年第三季度以來的新一輪土地政策，將對提升土地市場活力產(chǎn)生積極影響，有利于地方盤活土地資源，提升房地產(chǎn)供給端活躍度。此外，面對改善性住房和保障性住房需求的增加，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到進(jìn)一步完善，推動(dòng)地區(qū)吸引力和宜居性普遍提升，對住房供給增加產(chǎn)生了正向的激勵(lì)作用。2024年10月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹在國新辦發(fā)布會上表示，將通過貨幣化安置等方式，新增實(shí)施100萬套城中村改造和危舊房改造。預(yù)計(jì)將帶動(dòng)近億平方米銷售，有助于房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)、防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)、保障房地產(chǎn)房屋安全等目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

房地產(chǎn)市場的未來趨勢展望

政策環(huán)境變化正對我國房地產(chǎn)市場產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，政策放松和取消限制政策是大勢所趨，房地產(chǎn)市場的調(diào)整和分化將進(jìn)一步演化和凸顯。

從增量向存量轉(zhuǎn)型的市場發(fā)展模式將成為主流。這一趨勢已在政策層面得到體現(xiàn)，即支持收購存量房用作保障性住房、鼓勵(lì)“以舊換新”、降低“賣舊買新”換購住房的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)等。政府正積極推動(dòng)存量土地盤活，允許專項(xiàng)債券用于土地儲備，支持政府通過土地收儲盤活閑置土地。對于商業(yè)辦公等非住宅存量資產(chǎn)，政策鼓勵(lì)因地制宜推進(jìn)商辦空間多樣化發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，推行工業(yè)和新興產(chǎn)業(yè)上樓，采用租售并舉，以及鼓勵(lì)房企自持經(jīng)營等方式盤活商辦和車位存量。從增量向存量轉(zhuǎn)型，將推動(dòng)房地產(chǎn)市場形成更均衡的發(fā)展模式，促進(jìn)存量資產(chǎn)價(jià)值提升和二手房市場活躍度。同時(shí)，存量市場的發(fā)展將帶動(dòng)房地產(chǎn)相關(guān)服務(wù)業(yè)的創(chuàng)新，包括房屋租賃、裝修改造、物業(yè)管理等領(lǐng)域出現(xiàn)新的商業(yè)模式和服務(wù)形態(tài)。未來二手房市場的交易量將持續(xù)提升，成為市場的重要組成部分，比如，完善二手房交易制度、優(yōu)化中介服務(wù)、加強(qiáng)房屋質(zhì)量評估等。

居住品質(zhì)提升將成為市場發(fā)展新動(dòng)能。中國住房發(fā)展已從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”的新發(fā)展階段，人民群眾對住房的功能和質(zhì)量懷有新期待。房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)更加注重提升居住品質(zhì)，具體表現(xiàn)在提高住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，推廣第四代建筑試點(diǎn)，提升住宅小區(qū)的綠色、低碳、節(jié)能和智慧化水平等方面。政策鼓勵(lì)房企開發(fā)建設(shè)城市生態(tài)小區(qū)，通過抓樣板、立標(biāo)準(zhǔn)、建體系、強(qiáng)科技等措施，推動(dòng)建設(shè)不同面積、不同價(jià)位的優(yōu)質(zhì)住房。品質(zhì)的提升不僅涉及硬件設(shè)施的改善，還包括社區(qū)治理、物業(yè)服務(wù)的升級，智能化、數(shù)字化技術(shù)的應(yīng)用將成為提升居住體驗(yàn)的重要手段，如智能家居系統(tǒng)、社區(qū)安防系統(tǒng)、能源管理系統(tǒng)等，也能帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)發(fā)展。

多層次住房保障體系將不斷完善。政策高度重視住房保障工作，特別是針對新市民、青年人等群體的需求，未來將形成更完善的多層次供給格局。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部確認(rèn)，2024年1至9月份，已經(jīng)建設(shè)籌集了保障性住房148萬套（間），到年底可以讓450萬新市民、青年人住進(jìn)保障性住房。為新市民、青年人大力發(fā)展保障性租賃住房和公租房，提供“一張床、一間房、一套房”等多種選擇，支持有一定經(jīng)濟(jì)能力但暫時(shí)買不起商品房的群體購買保障性住房。同時(shí)創(chuàng)新保障方式，如支持采用貨幣化安置等方式，新增實(shí)施100萬套城中村改造和危舊房改造，探索房票安置或“以購代建”等新型安置方式。保障性住房建設(shè)將與城市更新、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等緊密結(jié)合，在空間布局上更加注重與就業(yè)崗位、公共服務(wù)設(shè)施的協(xié)調(diào)。此外，住房保障制度將更加注重精準(zhǔn)識別保障對象，完善準(zhǔn)入退出機(jī)制，提高保障效率和增強(qiáng)保障效果。

區(qū)域市場分化發(fā)展將更加明顯。在“因城施策”政策指導(dǎo)下，未來房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)顯著的區(qū)域差異化發(fā)展特征。一線城市如北京、上海、深圳等考慮到“虹吸效應(yīng)”，可能采取更謹(jǐn)慎的政策調(diào)整步驟，而其他城市則采取較大力度的放松措施。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截至8月末，一線城市短期庫存出清周期為15.4個(gè)月，二線代表城市出清周期為20.5個(gè)月，存在一定去化壓力，三四線代表城市出清周期達(dá)33.4個(gè)月，去化壓力較大。未來各地將根據(jù)商品房庫存去化周期，分類調(diào)控新增用地供應(yīng)。在住房保障方面，將因地制宜調(diào)整住房公積金貸款額度上限，落實(shí)多子女家庭、引進(jìn)人才等支持政策。差異化發(fā)展趨勢還體現(xiàn)在土地市場上，房企投資更加聚焦優(yōu)質(zhì)區(qū)域，尤其是人口持續(xù)流入的大都市圈和中心城市。不同城市的房地產(chǎn)發(fā)展重點(diǎn)也將有所不同：一線城市更注重存量資產(chǎn)優(yōu)化和功能提升，二線城市著力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和新興產(chǎn)業(yè)，三四線城市則需要更多關(guān)注去庫存和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。區(qū)域分化將推動(dòng)房地產(chǎn)市場形成更合理的區(qū)域布局，促進(jìn)房地產(chǎn)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良性互動(dòng)，為不同類型房企提供差異化的發(fā)展機(jī)會。

市場將經(jīng)歷長期深度調(diào)整，預(yù)計(jì)2025年—2026年筑底企穩(wěn)。根據(jù)全球22個(gè)房地產(chǎn)泡沫破裂案例分析，房地產(chǎn)泡沫破裂后通常需要三至五年時(shí)間下滑，再經(jīng)歷三至五年的底部調(diào)整。當(dāng)前政策效果仍需要一定時(shí)間來沉淀和顯現(xiàn)，并且需結(jié)合考慮政策落實(shí)程度、居民收入預(yù)期及市場信心修復(fù)等因素。預(yù)計(jì)2025年—2026年能夠基本完成市場筑底，若政策執(zhí)行不到位，市場修復(fù)期可能進(jìn)一步延長。在此過程中，房地產(chǎn)銷售規(guī)模將降至新的基準(zhǔn)水平，推動(dòng)行業(yè)由粗放式發(fā)展轉(zhuǎn)向更加理性健康的發(fā)展軌道。從投資端來看，房企將采取更加謹(jǐn)慎的投資策略，主要聚焦優(yōu)質(zhì)區(qū)域和項(xiàng)目，央企和地方國資企業(yè)的市場份額將進(jìn)一步提升。在融資方面，“白名單”機(jī)制的擴(kuò)大和優(yōu)化，將為優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目提供穩(wěn)定的資金支持。同時(shí)，存量房貸利率下調(diào)、首付比例統(tǒng)一調(diào)整等措施將有效降低購房成本，但市場恢復(fù)仍需要較長時(shí)間的信心重建過程。本輪調(diào)整不同于以往周期性波動(dòng)，而是行業(yè)發(fā)展模式的根本性轉(zhuǎn)變，方向十分明確，趨勢鼓舞人心，但挑戰(zhàn)和困難依然十分艱巨。

（作者為中國社會科學(xué)院大學(xué)商學(xué)院教授、中國社會科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員）

【注釋】

①⑥《2024年1—10月份全國房地產(chǎn)市場基本情況》，國家統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)，2024年11月15日。

②《自然資源部辦公廳關(guān)于做好2024年住宅用地供應(yīng)有關(guān)工作的通知》，中華人民共和國自然資源部官網(wǎng)，2024年4月29日。

③《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部召開收購已建成存量商品房用作保障性住房工作視頻會議》，中國政府網(wǎng)，2024年6月21日。

④吳家明：《年內(nèi)超380城優(yōu)化公積金政策》，證券時(shí)報(bào)網(wǎng)，2024年11月7日。

⑤《中共中央關(guān)于進(jìn)一步全面深化改革 推進(jìn)中國式現(xiàn)代化的決定》，中國政府網(wǎng)，2024年7月21日。

⑦黃瑜：《上半年房地產(chǎn)調(diào)整超預(yù)期，下半年能否企穩(wěn)政策落實(shí)是關(guān)鍵》，中指云官網(wǎng)，2024年7月5日。

責(zé)編/靳佳 美編/楊玲玲

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